С
1 января разрешено приватизировать комнаты в общежитиях и распоряжаться
ими по своему усмотрению — дальше жить, продавать или в аренду сдавать.
Потенциал нового сектора рынка жилья громадный: по данным Фонда
госимущества, в стране имеется 14 тысяч общежитий, это около 1,5 млн.
комнат. Большинство этих «муравейников» расположено в больших городах,
куда во времена СССР привлекали рабсилу. Сюда же и сейчас стремятся
люди из глубинки, ибо в мегаполисах легче найти работу и выжить.
Общаги
превращаются в перевалочные базы: те, кто завладел комнатами, начали их
продавать, дабы, доложив сбережения, купить более приличное жилье. Или
сдавать их, если самим есть где жить, кроме этих узких стен.
Приценились и мы к таким хоромам в Киеве. А заодно с помощью экспертов
выяснили, как будет меняться их стоимость.
Вариантов аренды
пока негусто. Цены колеблются в пределах 1000—1800 грн., в зависимости
от расположения общежития и площади комнаты, а торговаться бесполезно.
Татьяна Котенко, директор АН «Новый адрес», говорит: «В регионах —
завал, люди стремятся в Киев и часто соглашаются на работу, от которой
столичные жители нос воротят. Зарплаты таким приезжим не позволяют
снимать комфортное жилье, поэтому спрос на экономкласс будет устойчив и
цены на него не упадут». «Комнаты в общагах снимают с лету, я не вижу
причин для их удешевления», — вторит директор АН «Чато-М» Сергей
Литовченко. Эти прогнозы похожи на правду, ввиду того, что стоимость
аренды экономкласса не падает, а с сентября даже начала подрастать.
А
вот с продажей таких «дворцов» — иной коленкор. Сразу $2 тысячи от $30
тыс. заявленных нам уступили в АН «Англетер» за жилье в 19 кв. м по ул.
Стальского в Днепровском р-не. За 21 «квадрат» в пер. Строителей в
Дарнице хозяева хотят взять $25 тыс., а вначале претендовали на $30
тыс. Сам брокер из АН «Киевская недвижимость» считает нереальными
запрошенные хозяевами $35 тыс. за 18-метровку по ул. Телиги, близ метро
«Дорогожичи»: красная цена ей $30 тыс. Итак, по общагам можно жестко
торговаться.
«И еще на 10%, т. е. на $2,5—3 тыс., к концу
года снизятся цены, поскольку спрос на такое жилье будет не расти, а
падать, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Даже
совсем небогатые покупатели ориентируются на гостинки — все-таки
изолированное жилье». «Нет, самые бедные будут раскупать эти
«времянки», но только после возрождения ипотеки, — возражает директор
АН «Аякс» Борис Егизарян. — А вот стоимость их действительно завышена и
к началу 2010-го должна просесть на $3—4 тысячи».
ИМЕЕТЕ ПРАВО ОТХВАТИТЬ
Согласно
Закону «Об обеспечении прав требований жилищных прав жильцов
общежитий», можно отхватить родную комнату, став ее полноправным
владельцем. А затем можно продать ее и купить нечто более приличное. Но
приватизировать эти «метры» можно при условии, что вы жили в общежитии
не менее 5 лет и имеете ордер на это жилье. Приватизировать можно жилье
в общежитиях предприятий и организаций, в которых вы работаете или
работали. Исключение — общежития, находящиеся на балансе Минобороны,
МВД и вузовские, для проживания студентов.
ПРОДАВЦАМ — ОТСТУПАТЬ, ПОКУПАТЕЛЯМ — ВЕСТИ РАЗВЕДКУ
Мы
попросили риелторов — названных и оставшихся «за кадром» — дать
рекомендации продавцам и покупателям комнат в общагах. Получилось
подобие военной рекогносцировки.
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ. Если
комната «висит» на рынке более 2 месяцев, звонки, а тем более просмотры
редкостны — ясно, что, вы завысили цену. Готовьтесь к отступлению!
Можно начать с уступки в $0,5—1 тыс. Не оживился спрос — значит,
жадничаете, надо еще скидывать.
Перед каждым оговоренным
просмотром не только генеральную уборку в комнате сделайте, но и
отдрайте общий коридор, кухню, санузел и душ. Покупатель их видит
дополнением к жилью и будет осматривать скрупулезно. А если общежитие —
блочной системы (на секцию из 3—5 комнат имеются душ и туалет),
накануне каждого визита клиента просите жильцов соседних блоков
прибраться, ведь он, не будь дурак, заглянет и поймет, что тут на самом
деле с сангигиеной творится. С подъездом ясно: он должен блестеть.
Соседи на время просмотра пусть не высовываются из своих каморок, дабы
не создать впечатления тесноты в коридоре — попросите их об этом.
Вам
зазорно на несколько недель стать уборщицей? Тогда возвращайтесь к
пункту «номер раз»: будьте готовы всерьез скидывать цену на комнату.
СОВЕТЫ
ПОКУПАТЕЛЯМ. Важнейший: выясните, приватизирована ли эта комната мирным
путем или по решению суда с другими жильцами или с
юрлицом-балансодержателем. Срок исковой давности по гражданским делам —
3 года, и если он не истек, у владельца-продавца еще могут отобрать
комнату и рикошетом — признать ваш договор купли-продажи
недействительным. Конечно, продавец вам должен вернуть деньги, но если
оных у него уже нет, будет возмещать вам по 20% с доходов в месяц.
Процесс растянется на десятилетия.
Разведчик-покупатель еще
должен выяснить, какому предприятию, организации принадлежит или
принадлежала эта общага. Одно дело — вам может доставить дискомфорт
контингент соседей (это могут быть работяги с завода или интеллигенты
из НИИ). А другое, более важное — регулярно ли платит балансодержатель
и/или жители этого дома за жилкомуслуги. Если нет — коммунальщики или
жилотдел предприятия могут отключить дом от горячей воды и отопления,
тогда вы попадете в одну тонущую лодку со злостными должниками.
Еще
крайне важно узнать, когда предприятие или организация, возведшая эту
общагу, в последний раз делала капремонт с заменой труб подачи горячей
и холодной воды. Хорошо, если хотя бы в конце 1980-х, тогда меньше
риск, что трубы прорвут и вы или вас зальют, что выльется в
многотысячные расходы на ремонт. Они вам или соседям сверху могут
оказаться не по карману.
