Юридическая сторона вопроса «расширения жилой площади»
Приобретение квартиры может стать не только ценным приобретением само по себе, но и служить капиталом для «расширения» жилой площади и пространства для жизни, отдыха или работы. Покупка второй квартиры для этой цели либо переезд в более просторную, с большими габаритами могут стать вариантом, но лишь при наличии значительного капитала либо путем привлечения ипотечного кредита.
Представьте себе семью, проживающую в 2-хкомнатной квартире по цене $300 тыс., в которой сын женится, и возникает необходимость «отделить» молодоженов, поселив их в отдельном жилье путем приобретения 1-комнатной квартиры по цене $100 тыс. Предположим, что молодая семья обладает только «белыми» доходами, а потому ипотечный кредит в полном объеме «не потянет», да и по уровню легальных доходов, скорее всего, им просто откажут в выдаче такого кредита. Выходом из ситуации для приобретения нового жилья и с юридической, и с финансовой точки зрения может быть механизм ломбардной ипотеки. В основе самого механизма ломбардной ипотеки лежит процедура оформления в качестве залога не приобретаемой, а уже имеющейся в наличии жилой площади. Ранее в залог можно было отдать или только приобретаемое, илу уже существующее жилье, а теперь можно заложить только то, что у вас уже есть. При заключении юридического договора о целевом ломбардном кредитовании средства банк вам предоставит лишь на покупку определенного характера, а потому понадобится предоставить пакет документации, которая подтверждает факт приобретения жилой недвижимости на заемные средства. Если вы решили воспользоваться услугами данного банковского продукта, то учтите, что обычно для ломбардной ипотеки действуют все те ипотечные ставки процента, что и по любой другой традиционной ипотеке.
Получение ломбардного ипотечного кредита, однако, возможно далеко не каждым собственником уже существующей жилой недвижимости. Объкет, который передается под залог при ломбардной ипотеке, – будь то квартира, коттеджный домик либо таун-хаус – должен быть полностью ликвидным: представители банка должны фактически и юридически удостовериться, что при дефолте заемщика заложенный объект может быть легко реализован на аукционе либо открытом рынке продаж жилой недвижимости. Поэтому оценка должна быть нотариально заверена и проведена специалистами компании, к которой есть доверие у кредитора.
Для большинства консалтинговых компаний и групп, которые сотрудничают с банками в области предоставления ломбардного кредитования и оценки залоговой недвижимости, актуальны следующие требования к недвижимости:
- квартира не должна находиться в здании, которое пребывает в аварийном состоянии либо планируется под снос, а также не должна быть в доме старее 1970 г.;
- квартира не должна быть результатом юридически неправомерной либо несанкционированной перепланировки;
- дом не должен быть оснащен деревянными либо смешанными перекрытиями старого типа;
- обязательными требованиями является наличие «белых» документов на квартиру и право собственности, а также отсутствие факта перепродажи более 4 раз;
- предпочтительно, чтобы среди имеющихся совладельцев квартиры не было людей несовершеннолетнего возраста, недееспособных граждан либо граждан с тяжелой инвалидностью;
- юридически не допускается передача в залог объектов недвижимости, где одновременно прописаны свыше 5 человек;
- когда жилье находится во владении нескольких собственников, то все совладельцы обязаны предоставить свое письменное согласие осуществить сделку и быть на равных правах в роли поручителей по данному кредитному обязательству;
- если на территории данной жилплощади были, кроме собственников, прописаны и иные лица, не имеющие права собственности на данную жилплощадь, эти лица обязаны подать оригинал нотариально заверенного письменного согласия относительно передачи данной квартиры в залог банку;
- юридически не допускается передача в залог части либо доли собственности во владении недвижимостью.
