ВЫПИСКА И ОСВОБОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

Одна из проблем, с которой может столкнуться покупатель квартиры, — это выписка граждан, которые могут быть как собственниками жилого помещения, так и когда-то быть поселенными и зарегистрированными по месту жительства в данной квартире. Вопросы снятия с регистрации и выселения рассматриваются в данной статье

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ ГК —Гражданский кодекс Украины от 16. 01. 2003 г. № 435-IV.

 

ЖК — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30. 06. 1983 г. № 5464-Х. Закон о нотариате — Закон Украины «О нотариате» от 02. 09. 1993 г. № 3425 XІІ. Закон о свободе проживания — Закон Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине» от 11. 12. 2003 г. № 1382-ІV.

 

Значительная часть квартир, покупаемых на рынке недвижимости, приобретается именно на вторичном рынке. И это не спроста. Покупка вторичного жилья, как правило, безопаснее участия в длительном и довольно рискованном процессе долевого строительства. Если к этому добавить, что сегодня разница цен на квадратные метры между давно обжитым домом и новостройкой не так велика, как раньше, то становится понятно, почему находится столько желающих, заплатив немного дороже, без лишнего промедления стать полноправными владельцами своей новой собственности.

 

Вместе с тем покупка вторичного жилья имеет свою специфику, знать которую необходимо каждому, кто задумал улучшить свои жилищные условия. Иначе риск остаться без квартиры или потратить много лет на судебные тяжбы из-за некорректного оформления документов, наличия вовремя не выясненных обременений или иных причин будет слишком велик.

 

Лучший способ свести к минимуму все риски, возникающие при покупке вторичного жилья, — это обратиться за профессиональной помощью в агентство недвижимости.

 

Одна из проблем, с которой может столкнуться

 

покупатель квартиры, — это «выписка» граждан, которые хоть и не являются собственниками жилого помещения, но когда-то были поселены и зарегистрированы по месту жительства в данной квартире. Любой покупатель хочет приобрести квартиру юридически чистой и физически свободной. А прописанные в ней граждане могут стать лишней проблемой на пути к продаже квартиры.

 

Предположим, вы подобрали себе объект недвижимости и хотите его купить. Знайте! В целях вашей же безопасности и исключения ненужных проблем проводить встречу для подписания предварительного договора (договора о намерении) рекомендуем проводить в агентстве недвижимости или у нотариуса. Ни в коем случае не рекомендуется договариваться и тем более передавать деньги на квартире, в машине или подворотне. Существует масса психологических факторов, по которым значительно легче и быстрее происходит оформление договора именно в агентстве недвижимости. При подписании договора обязательно должны присутствовать:

 

со стороны продавца — все собственники объекта недвижимости, которые вписаны в свидетельство о праве собственности на жилье (правоустанавливающий документ), с документами, удостоверяющими личность (паспорта и коды);

со стороны покупателя — покупатель или его доверенное лицо с документом, удостоверяющим личность, и суммой денег, необходимой для внесения в качестве аванса за покупаемый объект недвижимости.

 

Будущему покупателю объекта недвижимости просто необходимо разобраться с зарегистрированными лицами (сколько человек зарегистрировано, кто именно). Возможно, даже потребовать справку от паспортиста о том, кто прописан на данной жилплощади.

 

Необходимо также обязательно выяснить, есть ли какие-либо лица — не собственники и не прописанные, но в данный момент (возможно даже временно) проживающие в рассматриваемом объекте недвижимости.

 

При подготовке к подписанию договора с продавцом и покупателем должны быть обсуждены следующие вопросы:

 

— цена, за которую продается (покупается) квартира;

— сумма аванса;

— через какое время произойдет сделка (будет оформлен договор купли-продажи);

— срок освобождения квартиры;

— срок снятия с регистрации всех зарегистрированных в объекте недвижимости;

— кто оплачивает оформление у нотариуса;

— кто проживает в объекте недвижимости.

 

Отдельно следует отметить вопрос о погашении

 

задолженностей по коммунальным платежам. Настоятельно рекомендуется, чтобы еще до заключения договора задатка агент знал сумму задолженности по коммунальным платежам, поскольку задолженности могут быть погашены:

 

продавцом из суммы задатка перед сделкой;

 

— продавцом после сделки;

— покупателем после сделки.

 

Это наиболее типичные случаи, возможны и другие варианты. Таким образом, если договор подготовлен качественно, т. е. обсуждены все вопросы, непосредственно решаемые при подписании предварительного договора (договора о намерении), заключить договор купли-продажи, то это позволяет оперативно, спокойно и квалифицированно провести подписание самого договора и не иметь проблем в дальнейшем ни с выпиской, ни с освобождением объекта недвижимости.

 

Проблемы и причины их возникновения

 

Могут возникнуть проблемы как раз после приобретения квартиры на вторичном рынке. Покупатель может столкнуться с задачей — «вытурить» с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только «физическое» (вывез свои вещи и передал ключи), но и «юридическое» — чтобы снялся с регистрации по месту жительства. Идеальный вариант — свободная (и физически, и юридически) квартира, но в реальной жизни такое бывает, мягко скажем, не всегда.

 

Причины, по которым в продаже появляются квартиры с «прописанными», очевидны — это бедность населения и отсутствие развитого ипотечного кредитования. Решая жилищную проблему, человек, как

 

правило, не имеет денег и возможности где-то взять их в долг. Все, что у него есть, — квартира. Поэтому подавляющее большинство сделок являются «альтернативными»: продаем старое жилье и сразу же покупаем на вырученные деньги новое. До получения этой самой новой квартиры продавцу «выписываться» просто некуда.

 

С точки зрения покупателя, у проблемы есть лежащее на поверхности решение: рассматривать только «свободные» варианты, без проживающих (физически) и зарегистрированных. Однако этот вариант при ближайшем рассмотрении оказывается вовсе не таким привлекательным. Во-первых, этих квартир мало — 10 — 30 %, т. е. мы сами резко сужаем себе поле для выбора. Кстати, на самом деле этих квартир еще меньше: многие объявления, в которых красуется пометка «свободна», на самом деле вовсе не таковы, а продавцы пытаются факт «несвободы» скрыть. Во-вторых, владельцы объектов без «прописанных» прекрасно понимают привлекательность своего товара. Так что цена здесь окажется выше— процентов на 10.

 

Предположим, вы покупатель и нашли квартиру. Хозяин честно признается, что прописан сам и — может быть — кто-то из членов семьи. На вопрос о причинах подобного «безобразия» рассказывает примерно то, что изложено двумя абзацами выше. Такой человек — потенциальный мошенник? Скорее всего, нет. Подавляющее большинство продавцов после сделки честно покидают квартиры. Так что задачу следует сформулировать так: не убегать в ужасе, обнаружив «несвободную» квартиру, а попытаться понять, действительно ли опасны граждане, которые там проживают и прописаны.

 

Вопросы регистрации и прописки: как должно быть Статья 6 Закона о свободе проживания содержит механизм регистрации места проживания граждан Украины, иностранцев и лиц без гражданства, которые находятся на территории нашей страны на законных основаниях. В течение 10 дней после прибытия на новое место жительства они обязаны зарегистрироваться через уполномоченный орган — территориальное подразделение службы по делам гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц. В случае отдаленности населенного пункта возможна временная регистрация через работников жилищно-коммунальных органов или секретаря сельского (поселкового) совета. Для этого необходимо подать:

 

— письменное заявление (несовершеннолетние, а это согласно ст. 32 ГК физлица в возрасте 14 — 18 лет, подают заявление лично);

— паспорт (свидетельство о рождении — лицам до 16 лет);

— квитанцию об уплате государственной пошлины (85 коп. );

— два экземпляра талона снятия с регистрации.

 

Иностранец или лицо без гражданства кроме этого подает вид на постоянное либо временное жительство. Если лицо по уважительной причине не может сделать этого самостоятельно, подать документы можно и по специальной нотариально удостоверенной доверенности, предоставив при этом паспорт доверителя.

 

Следует отметить, что запрещается требовать для регистрации по месту проживания подачу лицом других документов. В случае незаконного требования работниками ЖЭКа непредусмотренных законом документов обращайтесь с заявлением в милицию, поскольку такие действия квалифицируются как злоупотребление должностным положением.

 

Если вы — военнообязанный, после того как вы сдадите весь необходимый пакет документов на снятие с регистрации и перед тем как вас снимут с регистрации, паспортист вежливо попросит вас сняться с воиского учета (если вы военнообязанный). В случае с регистрацией сначала необходимо стать на воинский учет, а после этого вас зарегистрируют.

 

Хотя перечень «законных» документов этим и ограничивается, существует еще ряд «формальностей».

 

В первую очередь, необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа о приобретении гражданином квартиры (комнаты). Для военнообязанных существует также требование наличия военного билета для постановки гражданина на воинский учет. После подачи заявления в течение 7 дней уполномоченный территориальный орган обязан либо зарегистрировать гражданина, либо в письменной форме предоставить мотивированный отказ.

 

В определенные противоречия с демократичным Законом о свободе проживания вступает консервативный ЖК, принятый еще в «застойном» 1983 году. В частности, статья 47 устанавливает норму жилой площади в 13, 65 кв. метра на одно лицо, а статья 48 уточняет, что жилое помещение предоставляется гражданам в пределах этой нормы. Согласно ст. 50 не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов, а также заселение квартиры, построенной для одной семьи, двумя и более семьями.

 

Процесс снятия с регистрации по месту жительства несколько сложнее, ибо перечень причин для этого — куда более обширный. Согласно ст. 7 Закона о свободе проживания основанием для снятия лица с регистрации является поданное им заявление, запрос органа регистрации по новому месту проживания гражданина, окончательного решения суда, свидетельство о смерти.

 

Отдельно выделим судебное решение по вопросу снятия с регистрации. Оно может быть вызвано лишением права собственности на жилое помещение либо права пользования им, признание гражданина безвестно отсутствующим или умершим. Если бывший владелец и лица, зарегистрированные вместе с ним, не подали соответствующих заявлений, судебное решение о снятии их с регистрации возможно лишь спустя 6 месяцев при условии их непроживания в данном жилом помещении. Для этого необходимо составить специальный акт представителем ЖЭКа, подписанный свидетелями-соседями.

 

Не все так просто и с гражданами, над которыми установлена опека или попечительство (малолетними, несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности). Для снятия их с регистрации требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства. Для получения такого согласия необходимо заручиться гарантией уполномоченного органа о регистрации таких лиц по новому месту жительства. Малолетние обязательно регистрируются с одним из родителей (опекунов). Несовершеннолетние и ограниченные в дееспособности подают заявления лично с ведома попечителя. Начиная с 14 лет дети могут быть зарегистрированы в жилом помещении без родителей, если это помещение находится в их собственности. На этом вопросе подробнее остановимся далее.

 

Снятие с регистрации возможно и по заявлению лица, имеющего для этого специально удостоверенную доверенность, к которой также необходимо приложить паспорт доверителя и его военный билет (если гражданин — военнообязанный). Подается и копия документа, содержащего причину снятия с регистрации (правоустанавливающий документ о приобретении жилья, решение суда, свидетельство о смерти). Закон здесь так же отводит 7 дней на положительное либо отрицательное решение по этому вопросу. В этой связи комичным выглядит желание некоторых наших граждан сняться с регистрации для экономии средств на оплату коммунальных услуг.

 

Помимо регистрации по месту жительства предусмотрена регистрация по месту нахождения лица (ст. 8 Закона о свободе проживания).

 

Если первая процедура является обязательной, и за ее отсутствие предусмотрено административное наказание (предупреждение или штраф в размере от 17 до 51 грн. ), то регистрации по месту нахождения на срок до 6 месяцев не требуется. Исключение составляют граждане, имеющие невыполненные имущественные обязательства, призванные на воинскую службу, и участники судебного процесса. Эти три категории лиц обязаны зарегистрироваться даже в случае временного выезда за пределы территориально-административной единицы.

 

Статья 13 Закона о свободе проживания перечисляет круг лиц, в отношении которых ограничен свободный выбор места проживания, а именно:

 

— не достигшие 16-летнего возраста;

— ограниченные или лишенные свободы;

— находящиеся под административным надзором;

— подлежащие принудительной госпитализации и лечению (инфекционные, психические заболевания);

— иностранцы и лица без гражданства, не имеющие законных оснований для нахождения на территории Украины.

 

Предусмотрено также ограничение свободного выбора места жительства в определенных административно-территориальных единицах («приграничных», «военных», «режимных»).

 

Как мы понимаем, не государство, а рынок стали определять, где жить и работать его гражданам. У человека появилась возможность владеть, пользоваться и распоряжаться не одним, а десятками объектов недвижимости. Соответственно и регистрация физического лица по месту жительства превратилась в связующее звено между государством и гражданином по реализации его прав и обязанностей. Хочешь получать бесплатное медицинское обслуживание в районной поликлинике, устроить ребенка в ближайшую школу, принять участие в выборах, поставить на учет автомобиль, оформить кредит — предъяви паспорт с отметкой о регистрации.

 

Еще одним плюсом регистрации является возможность удостоверения договора приобретения (отчуждения) недвижимого имущества не только по месту нахождения этого объекта, но и по месту проживания одного из участников сделки. С 14. 01. 2006 г. статья 55 Закона о нотариате разрешила удостоверение договоров по отчуждению или залогу жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка как по месту размещения указанного имущества, так и по местонахождению одной из сторон сделки.

 

Вроде бы все логично и правильно, да вот только сама система регистрации до боли напоминает систему советской прописки: давящая структура МВД, непробиваемые паспортные столы, хмурые паспортистки в жэковских окошках, потрепанные бумажные карточки и набившая оскомину справка-форма № 3. А душные тесные помещения, а унизительные многочасовые стояния в очередях, а проверки на отсутствие долгов при выдаче справки, а неприкрытое хамство невежд-чиновников — ведь не сон же все это?! Даже приемные дни и часы достались в наследство от прежних времен. Закрытость, косность, порочность этой системы сводят на нет всю «европеизацию», дают модные определения старым предметам, попросту меняют вывеску, не меняя содержания. Серая тень советской прописки несмываемым пятном лежит на нынешней регистрации.

 

И тем не менее, с точки зрения закона, регистрация дает человеку право пользования, т. е. возможность проживать в квартире. Независимо от того, собственник он или нет — жить имеет право. На практике это означает вот что. Вы купили квартиру, а потом обнаружили кого-то, кто выражает горячее желание в этой квартире жить. Вы, разумеется, вызываете милицию для того, чтобы выдворить нахала из вашей недвижимой собственности. Но человек этот показывает паспорт со штампом о регистрации по данному адресу — и милиционеры, «взяв под козырек», уезжают. Более того, если вы захотите «решить проблему» самостоятельно (говоря проще, подведете этого гражданина к входной двери и напутствуете его пинком пониже спины) — разбираться с милицией придется уже вам...

 

Все это, конечно, делает «прописанных» крайне неудобными для новых владельцев.

 

Продажа произошла

 

Теоретически, после того как собственник квартиру продал, члены его семьи обязаны сняться с регистрации и очистить помещение. Казалось бы, все хорошо... Но есть две существенные оговорки. Во-первых, принудительная выписка возможна только через суд — а это долгое дело. Во-вторых (что значительно серьезнее), существуют отдельные категории граждан, выписывать которых наши самые гуманные в мире суды отказываются. Сюда относятся несовершеннолетние граждане, пенсионеры, граждане недееспособные и ограниченно дееспособные. Список можно продолжить. Например, если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации (а не покупки, по наследству и т. п. ), в ней могут оказаться граждане, отказавшиеся от этой самой приватизации. По закону они тоже сохраняют право пользования, даже если собственник (или собственники) решил квартиру продать.

 

Проблемой для покупателей могут стать лица, ранее прописанные в квартире, но выбывшие из нее против своей воли: осужденные к лишению свободы на длительный срок, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТП. Их права на пользование квартирой сохраняются даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны.

 

В общем, такие граждане представляют значительно большую проблему, чем продающий квартиру собственник. Последний подписывает документы, в которых наверняка будет предусмотрен пункт об обязательстве выписаться в течение оговоренного срока. Если человек нарушит — его можно оштрафовать, обратиться в суд: обязательство налицо. А «просто прописанный» в продаже формально не участвует и по договору не отвечает.

 

Жизнь иногда подбрасывает истории, которые не придумает самый изощренный ум. Реальная ситуация: продавалась квартира, объявленная свободной. Хозяин подтвердил это: сходил вместе с покупателем в паспортный стол и взял выписку из домовой книги, подтверждающую, что зарегистрированных нет. Но потом жена этого хозяина стала устраиваться на новую работу, но для приема туда ей нужна была регистрация. И она уговорила мужа прописать ее — при том, что сделка по продаже уже шла полным ходом. Данный случай относительно безопасен: жена не относится к категории «привилегированных» пользователей, выписать ее по суду можно без проблем. Более того, действия продавца могут квалифицироваться как мошеннические: достаточно сопоставить даты. Скорее всего, либо продавец сам это поймет и, не доводя до суда, решит вопрос со снятием зарегистрированных в квартире людей с регистрационного учета, либо это будет сделано по решению суда.

 

Но согласитесь, проблема-то существует и очень просто на самом деле превратить квартиру из «свободной» в «несвободную»!

 

Ответы на практические вопросы

 

Прежде всего четко определите, «кто в теремочке живет?» (и жил ранее — не забудем о «сидельцах»). Для этого в паспортном столе необходимо поинтересоваться обо всех тех, кто когда-либо проживал в данной квартире. По поводу каждого разбираемся, куда он делся. Особое внимание уделяем, естественно, уже перечисленным выше «козырным» категориям.

 

Далее. От всех зарегистрированных лиц (не собственников) хорошо бы получить письменное обязательство покинуть квартиру в оговоренные сроки. Тут тонкость вот какая. Гражданское законодательство предусматривает, что в договоре могут быть указаны обязательства сторон сделки, но никогда — третьих лиц. Поэтому для самого продавца соответствующий пункт предусматривается сначала в авансовом соглашении, а потом и в договоре купли-продажи. А вот «просто прописанные», которые в сделке не участвуют, должны подписать отдельное обязательство.

 

И главное — деньги. Есть и такая практика: часть суммы, причитающейся продавцу по договору купли-продажи, обычно не выплачивается сразу — а только после юридического и физического освобождения. Можно также дополнить документы пунктами о том, что при отказе уезжать или срыве сроков продавец будет оштрафован. Солидный штраф может стать хорошим стимулом для продавца выполнять свои обязательства и не идти на обман.

 

В Харьковском инвестиционном агентстве недвижимости разработан договор, по которому деньги остаются на хранении в агентстве недвижимости и только после выписки и освобождения объекта недвижимости (т. е. после выполнения всех условий договора купли-продажи) возвращаются продавцу.

 

А если все это не сработало (или покупатель забыл об этих мерах безопасности), остается одно — судиться...

 

В идеальном варианте вопрос с «прописанными» надо решать до сделки.

 

Имеется в виду тот случай, когда зарегистрированные в квартире граждане добровольно снимаются с учета. То есть, прежде чем будет проходить сделка по купле-продаже, все прописанные в жилом помет щении граждане самостоятельно выпишутся. Это — лучший вариант для будущего продавца.

 

Сделать это можно следующими путями:

 

1. При регистрации по новому месту жительства (вариант выписки и прописки — «одновременно»). В этом случае органы регистрационного учета снимут гражданина с учета по прежнему месту жительства. В паспорте гражданина будет стоять штамп о том, что он снят с учета, и штамп о том, что он зарегистрирован по новому месту жительства.

 

2. Сняться с учета или выписаться из квартиры можно в паспортном столе по прежнему месту жительства (называемая на риелторском сленге «выписка в воздух)». Гражданин подает заявление о снятии его с регистрационного учета, а затем, прибыв на новое место жительства, посещает паспортный стол и прописывается по новому адресу (и это может произойти через довольно-таки большой промежуток времени). Ведь может просто не быть места, где гражданин может стать на учет. И при всем при том необходимо напомнить об административных штрафах за несвоевременную регистрацию, о которых говорилось выше.

 

Но чаще всего это происходит параллельно. В этом случае как раз и важна роль риелтора, а точнее, его опыт, квалификация. Профессионал всегда заранее видит весь процесс и может просчитать ходы. Причем с обеих сторон. Он будет искать все возможные пути, чтобы исключить риски и конфликты между сторонами. Зная психологию поведения каждой из сторон и обладая нужными юридическими знаниями в области недвижимости, специалист обратит внимание на все необходимые тонкости, а также гарантирует грамотное и своевременное составление документов.

 

Также немаловажную роль играет репутация и статус риелторской компании: солидные агентства имеют возможность провести проверку юридической чистоты сделки в полном объеме. В таких компаниях, как правило, задействован целый штат юристов для проведения каждой сделки. Опыт, наработанный годами, это тоже своего рода гарант того, что специалист изначально увидит все подводные камни и обратит на них особое внимание.

 

На основании ГК существенным условием договора купли-продажи жилого недвижимого имущества является указание в договоре перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным помещением после его приобретения покупателем. Таким образом, внимательное прочтение договора купли-продажи может помочь обнаружить притязания на проживание в квартире третьих лиц. Также на основании данного пункта можно будет впоследствии оспорить в суде договор купли-продажи, если зарегистрированные лица вдруг обнаружатся после сделки. А чтобы по итогам оспаривания покупателю в подобной ситуации было легче получить назад свои деньги, рекомендуем обязательно настаивать на указании в договоре купли-продажи реальной, а не заниженной, суммы сделки — той суммы денег, которая реально передается покупателем продавцу.

 

Снятие с регистрации несовершеннолетних Отдельным вопросом следует обсудить выписку несовершеннолетних детей. Это можно сделать только на основании решения опекунского совета. Основные вопросы изложены в Главе 6 «Опека и попечительство» ГК

 

Необходимо знать и помнить то, что родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства:

 

— заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации;

— отказываться от надлежащих ребенку имущественных прав;

— осуществлять распределение, обмен, отчуждение жилья;

— выступать от имени ребенка поручителем, выдавать письменные обязательства.

 

Оба родителя должны подать в районный Орган опеки и попечительства («Опекунский совет») заявление.

 

Иногда бывают проблемы с отцами, которые вроде бы есть, но... неизвестно где. Если есть Свидетельство о смерти отца или решение суда о признании отца умершим или без вести отсутствующим или в свидетельстве о рождении ребенка отец не вписан, тогда заявление подает и подписывает только мать. А при отсутствии документов, однозначно подтверждающих «невозможность» отца подписать заявление, матери необходимо это обстоятельство доказать Опекунскому совету. Например, что отец не имел отношения к воспитанию ребенка, что интересы и права несовершеннолетнего учтены и что его (несовершеннолетнего) имущественное положение только улучшится от продажи объекта, в котором есть его собственность. Прошу обратить внимание: Опекунский совет должен принять специальное решение о приеме заявления только от матери. Рекомендуем проверить, где отец несовершеннолетнего, и подписал ли он заявление. А может быть, разрешение получено в обход правил? Значит, есть повод для начала судебного разбирательства о признании Договора купли-продажи недействительным. Причем уже после его подписания, т. е. после получения продавцом всей суммы.