Оформление предварительного договора при покупке квартиры в новостройке.
Кроме ФФС, продажи облигаций и форвардных контрактов застройщики используют еще один способ продажи квартир в новостройках - заключение предварительного договора с покупателем.
Понятие "предварительный договор" раскрывает Гражданский кодекс Украины в статье 635. Предварительным договором называется договор, в котором стороны берут на себя обязанность в определенный период времени в будущем заключить основной договор, условия которого устанавливаются в предварительном договоре.
Срок предварительного договора ограничен определенным периодом времени - датой установленной для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Предварительный договор не может быть заключен в устной форме, он заключается письменно так же как и основной договор, в нашем случае договор купли-продажи квартиры.
В предварительном договоре на квартиру в новостройке должны быть обязательно указаны все существенные условия будущей сделки купли-продажи, а для тех моментов, которые не оговорены в предварительном договоре должен быть установлен порядок согласования таких условий (если такой порядок не установлен законом).
В той же статье 635 Гражданского кодекса предусмотрена ответственность за уклонение от выполнения условий предварительного договора - обязанность возместить убытки причиненные например просрочкой платежей, затягиванием сроков сдачи дома (заключения основного договора) или прекращением предварительного договора.
Наиболее распространены предварительные договора на новостройки у застройщиков Киевской области. Такая форма продажи квартир в новостройках является в принципе законной, и позволяет строительной компании значительно уменьшить расходы на налогообложение и уменьшить себестоимость строительства. Эти факторы, как Вы понимаете, дают возможность застройщику держать конкурентную цену на жилье.
Обычно застройщики рекламируют свои новостройки упоминая название юрлица-застройщика, что вызывает больший уровень доверия инвесторов. Но при подписании предварительного договора Вам могут предложить подписать предварительный договор с физлицом - владельцем земельного участка. Чаще всего так и происходит. В этом нет особой юридической проблемы - главное проверить наличие и законность всех документов на новостройку.
К обязательным документам которые должны иметься у застройщика: -государственный акт на земельный участок, на котором строится новостройка. В нем должны быть указаны такие данные: --владелец земельного участка целевое назначение земельного участка - под строительство многоэтажного дома, или под капитальное жилищное строительство местонахождение земельного участка размер земельного участка соответствующие отметки, свидетельствующие о государственной регистрации акта на земельный участок -договор подряда или договор генподряда с компанией, осуществляющей строительные работы на этой стройплощадке у подрядчика должна иметься лицензия государственной архитектурно-строительной инспекции Украины на хозяйственную деятельность, связанную с созданием объектов архитектуры с перечнем работ согласно приложению к лицензии. -проектно-техническая и разрешительная документация на строительство конкретного объекта по определенному адресу. В техусловиях разрешительной документации указывается к каким именно коммуникациям будет подключена новостройка -декларация о начале выполнения строительных работ. По сути, это разрешение на начало строительства. В этой декларации указывается кто заказчик строительства, а кто генподрядчик/подрядчик строительства
Не менее важно содержание предварительного договора, который Вы собираетесь подписывать, покупая квартиру в новостройке. Самые важные условия предварительного договора на новостройку: название договора "Предварительный договор ..." -паспортные данные продавца и покупателя -прописанные обязательства сторон, о том, что они собираются в нотариальной форме заключить основной договор т.е. договор купли-продажи недвижимости не позднее определенной даты -перечень документов на основании которых продавец заключает предварительный договор -техническая характеристика недвижимости (квартиры в новостройке) на которую заключается договор (обязательно с указанным строительным адресом и обозначением строительного номера квартиры и этажа) -стоимость объекта недвижимости -порядок расчетов с графиком платежей -срок сдачи новостройки -условия предачи квартиры т.е. в каком виде будет передана квартира (какие двери, окна, отделка, перечень отопительных и сантехнических приборов, трубы, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение, благоустройство территории и т.п.) план квартры с указанием размеров на плане согласно проектной документации (типовая планировка) -штрафные санкции в случае нарушения или невыполнения сторонами условий сдачи, сроков заключения основного договора и взаиморасчетов
Схема предварительного договора как способа покупки квартиры от застройщика проста: -покупатель заключает предварительный договор с физлицом - владельцем земельного участка, на котором строится новостройка если договор заключается в простой письменной форме, то никаких дополнительных расходов покупатель не несет, если же покупатель настаивает на нотариальном удостоверении предварительного договора, то в числе дополнительных затрат его ожидают: 1% от суммы договора (полной стоимости квартиры) и сами услуги нотариуса. Примечательно, что зачастую нотариусы Киевской области ставят непомерно высокую стоимость своих услуг при удостоверении предварительных договоров на квартиры в новостройках (до 3600 грн) -после сдачи дома в эксплуатацию владелец земельного участка получает на каждую квартиру в новостройке правоустанавливающие документы -согласно указанным в предварительном договоре договоренностям, покупатель и продавец заключают обычную нотариальную сделку купли-продажи квартиры
Обращаем Ваше внимание: если застройщик предлагает Вам подписать т.н. "Договор о намерениях" или "Протокол о намерениях" и т.п., он может считаться предварительным договором только в случае, если в нем есть отдельный пункт о придании ему статуса предварительного договора.
